Charles BARTHELET - Pascale BERTONI-OLMO - Jérôme GUILLARME Notaires - CHAZAY D'AZERGUES
Information et conseil

Actualités

27/05/2020 La résidence principale à l’épreuve de la SCI Un bien immobilier n’est pas seulement un actif. Il est aussi un toit abritant son propriétaire et éventuellement sa famille. Il perd cette qualité de résidence principale lorsqu’il est détenu par une SCI, ce qui n'est pas sans conséquence ...

La résidence principale bénéficie de la protection de la loi. Une protection qui disparaît si celle-ci devient l’actif d’une société civile immobilière (SCI) et « se transforme » en parts sociales détenues par les associés. Ils ne peuvent alors prétendre aux avantages que la loi accorde à la résidence principale. 5 raisons de conserver personnellement la propriété de son logement.

1. La protection du logement des époux

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

3. Les abattements fiscaux

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

 

1. La protection du logement des époux

Les conjoints ne peuvent décider, l’un sans l’autre, du sort du logement familial, sous peine de nullité de l’acte. A l’inverse, si un seul des époux est associé et gérant de la société, il peut se passer de l’accord de l’autre pour vendre le bien ou lui demander de quitter les lieux.

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

Au décès de son époux, le survivant peut demeurer toute sa vie dans les lieux qui constituaient la résidence principale du couple. Le partenaire de Pacs dispose, lui, d’un droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans le logement, tout au long de l’année qui suit le décès de son partenaire.

3. Des abattements fiscaux

Les règles de l’impôt sur la succession appliquent un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès. Avantage qui ne bénéficie pas au détenteur de parts sociales.

L’impôt sur la fortune immobilière prévoit également un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Les associés d’une SCI possédant le logement, ne peuvent y prétendre, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.

La SCI ne peut également prétendre au déblocage anticipé de l’épargne salariale d’un associé pour acquérir, construire ou agrandir un bien. Le déblocage anticipé est en revanche possible lorsque le bien constitue la résidence principale de l’épargnant.

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

Les parts sociales de la SCI détenues par l'associé peuvent être saisies lors de l'apurement de dettes professionnelles, contrairement à la résidence principale qui bénéficie automatiquement d'une insaisissabilité.

à consulter également

26/05/2020
Salon des Seniors 2020 : rencontrez les notaires !

Du 23 au 26 septembre 2020, consultez un notaire au Salon des Seniors ! Les notaires de France vous donnent RDV au Parc des Expositions - Porte de Versailles à Paris pour des consultations juridiques.

26/05/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : la protection

Samedi 6 juin à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business, les notaires de France vous donnent tous leurs conseils sur la protection.

26/05/2020
La dépendance à l’abri de la Sécurité sociale
Le ministère de la Santé a annoncé, le 20 mai dernier, la création d’une nouvelle branche de la Sécurité sociale destinée à couvrir les risques liés à la perte d'autonomie et au handicap. Elle s’ajoute aux quatre autres branches : maladie, accident du travail, retraite et famille.

La création de cette cinquième branche sera programmée dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021.

Elle sera discutée au Parlement à l’automne prochain, sur la base d’un rapport remis au plus tard le 30 septembre.

Pour financer cette branche spécifique, le gouvernement entend réaffecter, à partir de 2024, 2,3 milliards d’euros de CSG de la Caisse d'amortissement de la dette sociale (Cades), à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA), qui gère les fonds dédiés à la dépendance et au handicap.

C'est près de 4 milliards de moins que les besoins estimés pour 2024 par le rapport Libault du Haut conseil du financement de la protection sociale remis en mars 2019. Aussi d’autres pistes sont à l’étude pour être, notamment, discutées lors du Ségur de la santé qui a démarré hier.

Selon un communiqué de presse du ministère de la santé : « Une concertation sera menée dans les prochaines semaines avec les partenaires sociaux, les collectivités territoriales et les acteurs impliqués dans la prise en charge de la perte d’autonomie pour que puissent être définies (...) les solutions de financement à mettre en place pour la prise en charge de ce nouveau risque, notamment d’ici à 2024. »

25/05/2020
Rendez vous immobilier à plus de 100 km
Depuis le 21 mai, il est possible de se rendre à plus de 100 km de son habitation pour déménager, sans passer par une entreprise, et signer chez le notaire un acte de vente ou un contrat de location.

L’arrêté, publié au journal officiel, le matin de l’ascension, ajoute un 8ème motif justifiant un déplacement à plus de 100 km de chez soi. Il est désormais possible de voyager pour « un déménagement résultant d'un changement de domicile » ou si notre présence physique est « indispensable à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier insusceptible d'être différé. »

Avant de prendre la route, vous devez vous munir d’un justificatif de domicile de moins d’un an ainsi que de tout document attestant le motif du déplacement.

Enfin, n’oubliez pas de télécharger et de renseigner la déclaration de déplacement obligatoire.

Notez que depuis le déconfinement, le 11 mai, il est possible de recourir à une entreprise pour déménager ou emménager à plus de 100 km de chez soi.

25/05/2020
Micro-entreprise : les notaires participent au salon SME Online 2020

Pacte Dutreil, plus-values professionnelles, déclaration d'insaisissabilité, aides pour les auto-entrepreneurs face au coronavirus... Entrepreneurs, RDV le 23 juin sur leur stand virtuel des notaires pour des conseils gratuits.

22/05/2020
Copropriété, généralisation des AG à distance
La majeure partie des assemblées se tiennent au mois de juin or il n’est toujours pas possible de se réunir. Dans ces conditions, comment voter les travaux ou encore désigner un nouveau syndic ... ?

Pour y répondre, le gouvernement a présenté ce mercredi 20 mai un projet d’ordonnance qui prévoit la faculté de tenir une assemblée générale (AG) à distance, par téléphone ou visioconférence, et de voter par correspondance lorsque la visio n’est pas possible.

Jusqu’alors seuls les copropriétaires qui l’avaient préalablement décidé en AG pouvaient y recourir en vertu de la loi Elan et d’un décret d’application. Selon ces textes, les copropriétaires peuvent « participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, » et c’est à l’AG d’en décider.

Cette condition préalable ne devrait plus être requise pour les AG qui se tiendront entre le 1er juin 2020 et le 31 janvier 2021. Elles pourront opter pour une réunion à distance sans que cela n’ait été organisée par une AG.

Notez par ailleurs que le texte soumis au Conseil des ministres augmente le nombre de voix dont peut disposer un mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires à l’AG : il passerait ainsi de 10 à 15 % pour la même période.

Lire le compte-rendu du Conseils des ministres du 20 mai 2020

22/05/2020
Un notaire vous répond en direct sur RMC !

Chaque vendredi à 13h45, les notaires de France vous conseillent dans l'émission Brunet & Neumann.

22/05/2020
Le prêt de salariés, une solution aux suppressions de postes
Le projet de loi portant diverses dispositions urgentes pour faire face aux conséquences de l’épidémie de covid-19 prévoit de faciliter les « conditions et modalités du prêt de main d'oeuvre » valable jusqu'au 31 décembre 2020.

Lorsqu’une entreprise est à l’arrêt, pourquoi ne pas prêter ses salariés à une autre structure en surcroît d’activités ? Celle-ci peut compter sur du personnel qualifié pour répondre à la demande, quand l’entreprise d’origine, allège sa masse salariale, pendant quelques mois, tout en étant certaine de retrouver ses salariés. Le dispositif permet aussi à ces derniers de ne pas avoir à subir une période de chômage. En effet, le prêt peut compléter un temps partiel ou remplacer un temps plein.

Les modalités du prêt

• Elles sont décrites dans une convention de mise à disposition, entre l’entreprise prêteuse et utilisatrice. Le prêt est consenti pour une durée limitée et à titre gratuit. L’employeur habituel facture les salaires versés au salarié, les charges sociales afférentes et les frais professionnels remboursés à l'intéressé au titre de la mise à disposition.

• Le salarié prêté demeure employé chez son entreprise d’origine. Son contrat n’est pas interrompu. Il doit donner son accord au prêt, notamment par la signature d’un avenant à son contrat de travail qui détaille les tâches confiées, les horaires et le lieu de travail ainsi qu'une éventuelle période probatoire.

Pour simplifier la mise en œuvre de ces dispositifs, il est possible de télécharger les modèles simplifiés de convention de prêt et d’avenant au contrat de travail sur le site du ministère du travail

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22/05/2020
L’indemnisation des frais liés au télétravail
« Mon employeur doit-il m’indemniser ? NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail. » C’est ce qui apparaît sur le site du ministère du travail dans une foire aux questions sur le télétravail pendant le déconfinement. Résultat, c’est la confusion la plus totale.

L’intégralité de la réponse est la suivante : « NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail destinée à lui rembourser les frais découlant du télétravail, sauf si l’entreprise est dotée d’un accord ou d’une charte qui la prévoit. Les droits habituels en matière de restauration sont maintenus (tickets restaurant, primes de repas...). » Si ce texte n’a pas de valeur législative ou réglementaire, il a toutefois semé la confusion dans les esprits les plus éclairés.

Que dit la loi ?

L’ordonnance Macron du 22 septembre 2017 a supprimé le caractère obligatoire de la prise en charge des dépenses assumées par le télétravailleur pour exercer son activité mais un accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005 toujours en vigueur met à la charge des employeurs adhérents à une organisation patronale signataire (Medef ...) l’obligation d’assumer les dépenses professionnelles engagées par le télétravailleur. En pratique, une absence d’indemnisation pour l’achat d’équipements et consommables nécessaires à la réalisation du travail serait inconcevable, l’employeur doit fournir les outils nécessaires à l’activité : ordinateur, logiciels, cartouches d’encre, rames de papier, etc.

L’achat de fournitures et d’équipements

Le remboursement peut intervenir à chaque dépense engagée sur présentation d’un justificatif ou par l’allocation d’un forfait mensuel.

L’allocation forfaitaire est exonérée de cotisations et contributions sociales dans la limite de 10 € par mois, pour un salarié effectuant une journée de télétravail par semaine. (20 € par mois pour un salarié effectuant deux jours de télétravail par semaine, 30 € par mois pour trois jours par semaine, etc.). Une note de l'Urssaf du 18 décembre 2019 précise : « Lorsque le montant versé par l’employeur dépasse ces limites, l’exonération de charges sociales pourra être admise à condition de justifier de la réalité des dépenses professionnelles supportées par le salarié. »

L’indemnité d’occupation du domicile

Dans certains cas, cette allocation forfaitaire inclue une indemnité d’occupation du domicile pour compenser la perte d’espace privé consacré à l'activité et les frais liés à l'utilisation supplémentaire des équipements personnels. Toutefois, elle ne peut être exigée que si l’employeur est dans l’impossibilité de mettre un local à disposition des salariés or, en l’occurrence cette impossibilité n’est pas de son fait, et pour les petites entreprises, une telle demande pourrait être mal perçue dans le contexte actuel.

En présence d’un accord ou d’une charte d’entreprise, il est important de vérifier qu’il n’exclue pas le versement d’une indemnité d’occupation en cas de pandémie.

22/05/2020
Pacs, concubinage : quelle protection pour vivre chez son conjoint ?

La personne dont vous partagez la vie est seule propriétaire ou locataire de votre domicile commun. Etes-vous protégé s’il venait à décéder ? Cela dépend de votre statut de couple. La lettre des notaires de France vous informe.

20/05/2020
Fermer son entreprise pour prendre un nouveau départ
Voilà, c’est la fin d’une histoire ... Vous avez envie d’aller vers de nouveaux défis, de repartir à l’aventure mais avant de sauter le pas, vous devez fermer votre société. Comment lui dire adieux ? Comme dans n'importe quelle séparation : décider, régler ses comptes et officialiser.

1. La dissolution de l’entreprise

2. La liquidation du patrimoine de la société

3. Sa radiation des registres

Chacune de ces étapes s’accompagnent de formalités indispensables à l’information de tout intéressé par la disparition de votre société.

1. La dissolution

La décision d’arrêter l'activité de l’entreprise doit résulter d’une décision des associés réunis en assemblée générale extraordinaire. Une fois adoptée, un liquidateur est nommé (généralement le dirigeant de l’entreprise pour une PME) et un procès-verbal (PV) acte la dissolution de la société de façon anticipée. Ce PV permet de dater la fermeture de l’entreprise. Le liquidateur prend alors la direction des opérations.

> Les formalités  à accomplir :

- enregistrement du PV au Service des impôts des entreprises (SIE),

- publication de l’avis de la décision de dissolution dans un journal d’annonces légales,

- dépôt d’une demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La dissolution de la société entraîne sa liquidation.

2. La liquidation

Le liquidateur établit le bilan financier de l’entreprise, avec l’aide de l'expert-comptable. Les actifs de la société sont alors transformés en liquidités et servent, avec la trésorerie, à rembourser tout ou partie des dettes de l’entreprise (État, fournisseurs…). Lorsque l’actif de l’entreprise est supérieur à son passif, la somme restante est partagée entre les associés, c’est le boni de liquidation. Cette étape donne lieu à un PV de liquidation comprenant le bilan financier et attestant des démarches réalisées.

> Les formalités à accomplir :

- enregistrement du PV auprès du SIE,

- publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. 

Attention, la dissolution d’une société unipersonnelle telle que la SASU ou l’EURL, n’entraîne pas une procédure de liquidation, mais une transmission universelle de patrimoine.

3. La radiation

La radiation doit être demandée par le dirigeant auprès du greffe du Tribunal de commerce. Cet acte entraîne la disparition de l’immatriculation de la société au RCS, qui clôt définitivement la vie de l’entreprise.

20/05/2020
COVID-19 : retards et impayés de loyer d’habitation, comment réagir ?

Le secteur de l’immobilier locatif n’a pas été épargné par la crise sanitaire sans précédent qui s’est abattue sur le monde. Mode d’emploi pour les propriétaires victimes d’impayés. La lettre Conseils des notaires vous informe.

19/05/2020
Témoignage : 5 minutes dans le logement de nos aînés
La crise a plongé une multitude de personnes âgées vivant seules dans une grande solitude. Une entreprise qui commercialise des équipements adaptés à leur âge, leur a donné la parole et en a fait un podcast.

Un journaliste a interrogé une petite dizaine de personnes  sur leur vie pendant et après le confinement. Cinq à dix minutes pendant lesquelles, elles parlent de leur solitude, de l’absence bien comprise des petits-enfants, des appels des plus grands, de la cohabitation parfois pesante, de la longueur des journées, du manque de sorties en magasins ou avec les amis, du portage à domicile, de l’attente du déconfinement et de son appréhension aussi, de leur baisse de moral, des efforts de leurs proches, voir même de leur transgression des règles avec moultes précautions, quand leur humeur tourne à la mélancolie ...

A écouter : le podcast "Mon logement ma vie"

18/05/2020
Des propriétaires indemnisés par l’État ?
Oui, mais pas tous. Seuls les propriétaires ayant obtenu de la justice une autorisation d’expulsion sont concernés.

En raison du prolongement de la trêve hivernale jusqu’au 11 juillet prochain, les propriétaires qui n’ont pu faire appliquer une mesure d’expulsion peuvent solliciter une indemnisation auprès de l’État, via ses préfectures. Pour ce faire, il suffit en effet de se procurer une confirmation de l’impossibilité d’obtenir le concours de la force publique pour procéder à l’exécution forcée d’une décision de justice ordonnant, en l’occurrence, l’expulsion. Cette confirmation qui peut être reçue par mail ou par courrier postal, fait évidemment suite à une demande de la part du propriétaire.

En retour, celui-ci adresse à la préfecture une demande d’indemnisation, via le formulaire :  Demande d'indemnisation au titre du refus de concours de la force publique. L’indemnisation couvre l’ensemble des indemnités d’occupation (équivalente à la valeur locative du bien) dues à compter de la décision de refus de concours de la force publique (ou en cas de silence du préfet, à compter des deux mois suivants la réquisition du concours de la force publique).

18/05/2020
Bail d’habitation et incapacité de payer son loyer !
Si votre locataire ne peut plus régler son loyer, faute de revenus, mieux vaut agir rapidement et ne pas aggraver la situation. Si celle-ci le permet, négociez un arrangement. Dans le cas contraire, actionnez vos garanties.

Si votre fortune vous y autorise, il peut être intéressant de proposer à votre locataire une réduction momentanée du loyer ou un report de celui correspondant au mois le plus difficile économiquement pour votre locataire, sur les six ou douze mois suivants, en plus du paiement du loyer prévu au contrat.

En échange, vous pouvez lui demander de solliciter les dispositifs publics venant en aide aux ménages ayant du mal à régler leur loyer, comme l’Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL), par exemple, qui en cette période, oriente les locataires en difficulté vers les soutiens mobilisables auprès des collectivités territoriales. Le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (Crous) a également mis en place une aide de 200 € à destination des étudiants qui ont perdu leur emploi, par exemple. Pour l’actionner, il suffit de remplir un formulaire en ligne sur MesServices.etudiant.gouv.fr

• Si vous parvenez à un accord, il est indispensable de le formaliser dans un écrit qui en détaillera toutes les modalités avant d'être daté, puis signé par chacun de vous.

• Si aucun accord n’est possible et qu’aucune caution physique ne peut être sollicitée pour négocier un arrangement, le propriétaire, couvert contre les risques d’impayés des loyers, doit en alerter immédiatement son assurance. La prise en charge intervient le plus souvent à partir du 3ème ou 4ème mois suivant la première échéance impayée avec un effet rétroactif. C’est un élément à ne pas négliger pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser.

Un conseil : relisez votre contrat d’assurance. Si toutes les polices garantissent les charges, taxes et loyers impayés, ainsi que les frais de procédure (recouvrement, honoraires d’huissier, expulsion, etc.), la prise en charge est limitée. Le contrat détermine généralement une durée ou un plafond d’indemnisation au-delà duquel l’assureur cesse toute indemnisation.

Enfin, n’oubliez pas, si le bail touche à sa fin, le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir un impayé.

12/05/2020
Déconfinement | Coronavirus : les notaires organisent la réouverture des offices

A partir du 11 mai, les notaires organisent la réouverture au public de leurs offices notariaux pour vous accueillir dans le strict respect des mesures sanitaires.

07/05/2020
COVID-19 : faire face au présent et préparer l'avenir

Nous venons de traverser une période angoissante où tout un chacun s’est posé une multitude de questions sur son sort et celui de ses proches. Famille, immobilier, entreprise… toutes les réponses à vos questions dans La lettre Conseils des notaires.

30/04/2020
La lettre des notaires de France dans le monde / Avril 2020

L'action internationale du notariat français de Janvier à Avril 2020 vous est présentée dans La lettre des notaires de France dans le­ monde.

30/04/2020
Coronavirus : office notarial et chambres de notaires fermés au public

Depuis le 18 mars, et pour lutter contre l’épidémie du COVID-19, les offices notariaux et les instances notariales sont fermés au public mais restent joignables à distance. Ils se mobilisent pour assurer la poursuite du service public de la justice et répondre par mail et par téléphone aux demandes des clients, qu’ils remercient de leur compréhension.

20/04/2020
Note de conjoncture immobilière n°47 / Avril 2020

Prix de l'immobilier, tendances du marché immobilier au 4ème trimestre 2019 et perspectives à court, moyen et long teme : la conjoncture immobilière analysée par les notaires de France.